« Pas d’effet bulle immobilière en 2007 » Analyse de l’assureur-crédit Euler Hermes

1. Une bulle immobilière mondiale en 2007 n'est pas attendue

• Une forte poussée des prix immobiliers en 2006 au Royaume-Uni et en Espagne, baisse en Allemagne et aux Etats-Unis

Les prix immobiliers ont doublé en dix ans au Royaume-Uni (+110%) et en Espagne (+100%). Les marchés allemand et japonais sont eux en récession avec des baisses de respectivement 8% et 30%. Les prix des maisons individuelles au Royaume-Uni et en Espagne sont également parmi les plus élevés : 284 000 euros de moyenne en 2006 au Royaume-Uni - suivi par les Pays-Bas (224 000 euros) - et 220 000 euros en Espagne.
Pour les appartements anciens, les prix sont aussi très contrastés. Le Royaume-Uni est en tête une nouvelle fois avec un prix moyen au m2 de plus de 3500 euros suivi par la France (2500 euros au m2). Les prix aux Etats-Unis sont plus faibles avec 1000 euros au m2 en moyenne.

• Un endettement des ménages fort aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, faible en France et en Italie

Les ménages français et italiens présentent des niveaux d'endettement faibles (endettement /revenu brut disponible : 63 % pour la France et 43 % pour l'Italie). En tête du classement, les ménages néerlandais sont eux très endettés à hauteur de 217 %, suivis par le Royaume-Uni avec 145 %.
Les prix par rapport au PIB/tête sont très élevés en Espagne (10,4 fois) et au Royaume-Uni (9,4 fois). Les prix en France représentent un multiple de 6,7.

• Des emprunts plus longs neutralisent la croissance des taux d'intérêt : exemple français

En 1990, un emprunteur en France pouvait emprunter l'équivalent de deux fois son revenu annuel. Aujourd'hui, il peut obtenir quatre fois le montant en question. Même en province sa capacité d'achat ne s'est pas détériorée. Un an de plus de la durée des emprunts neutralise une hausse de 0,5% des taux d'intérêt.

• Un nombre d'habitants par logement plus élevé au sud

C'est dans les pays du sud que le nombre d'habitants par logement est le plus élevé : il y a 3,1 habitants par logement en Espagne et au Portugal. La Finlande se situe au dernier rang de l'étude avec 2 habitants par logement, devancée par la France et l'Allemagne à 2,1.

• Le Royaume-Uni en tête de l'indice Euler Hermes des risques immobiliers

Euler Hermes a mis en place un indice synthétique de la tension relative sur le marché immobilier de chaque pays. L'indice le plus élevé est celui du Royaume-Uni avec 8,2 suivi par l'Espagne (4,4) et les Pays-Bas (3). La France a un indice de -0,3. Le pays dont la tension est la plus faible est la Finlande avec un indice de -4,1.
« Quelques tensions pointent vers le Royaume-Uni, les Pays Bas et l'Espagne avec une baisse de la croissance de la construction dans ces pays, mais nous n'attendons pas pour autant une crise en 2007 », commente Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel chez Euler Hermes SFAC.

Indice Euler Hermes des risques immobiliers

Source : Euler Hermes


2. Ralentissement de la croissance mondiale et stabilisation de la construction en 2007

• L'économie mondiale va ralentir en 2007

- Etats-Unis et Zone Euro vont contribuer à cette baisse de la croissance mondiale
La croissance mondiale devrait baisser de presque 1 % en passant de 3,7% en 2006 à 3 % en 2007. Les Etats-Unis et la Zone euro contribueronttous deux à cette baisse. Les Etats-Unis dont la croissance devraitbaisser de 3,2 % en 2006 à 2,2 % en 2007 demeurent le principal moteurdes fluctuations mondiales. Après un rebond en 2006, la zone euro vaégalement voir sa croissance décélérer, notamment en Allemagne, où leralentissement du commerce mondial réduira l'export et oùl'augmentation de la TVA va freiner la demande domestique. La France etl'Italie vont, elles, souffrir de l'euro fort et d'une demande del'Allemagne en baisse. La baisse de la demande émanant des paysdéveloppés affectera les nouveaux pays industrialisés (NPI).

- Le prix des matières premières restera à un niveau élevé et l'inflation mondiale inférieure à 2 % en 2006 et 2007
Les prix du pétrole devraient se stabiliser à environ 65 dollars lebaril en 2007, soit un niveau encore élevé. Mais cette stabilisationcontribuera à la baisse de l'inflation dans la plupart des pays.L'inflation mondiale serait de 1,4 % en 2007 après 1,6% en 2006.

- Les taux d'intérêt vont se stabiliser, sauf en Asie
La FED et la Banque Centrale Européenne devraient maintenir leurs tauxdirecteurs en 2007 au niveau atteint fin 2006. La Bank of Japanaugmentera les taux très lentement au cours de 2007. Le dollar devraitlui se renforcer face à l'euro à cause de la différence des taux.

• La progression de la construction dans le monde va se stabiliser

- La construction aux Etats-Unis a ralenti en 2006
La construction résidentielle américaine baisse fortement cette année.Les experts d'Euler Hermes SFAC soulignent une baisse de 17,6% desmises en chantier et de près de 10% des prix.

- La construction en Europe va ralentir en 2007
Les chiffres du deuxième trimestre 2006 de la zone euro ont été gonfléspar la performance allemande exceptionnelle. La construction enAllemagne semble en effet sortir d'une longue récession (-3,5% en 2005à +3,1% en 2006 et +2,4% estimés en 2007). La progression de l'activitéen France ralentit (de +4,1% en 2005 à +2,3% en 2006 et +2,2% estimésen 2007). Le logement devrait progresser moins vite au Royaume-Uni (de+4,9% en 2006 à +2,4 % estimés en 2007). Les perspectives de laconstruction en Europe sont néanmoins très contrastées. Le dynamisme del'économie scandinave est en partie dû à la vigueur de la construction.La construction espagnole est, elle, sensible à la hausse des tauxd'intérêt à court terme.


3. Progression plus faible de la croissance du bâtiment en France

La base d'entreprises d'Euler Hermes SFAC permet d'étudier les bilansde 23 % des entreprises du secteur, soit 60 % du chiffre d'affairesglobal.
« Nous observons que la croissance de chiffre d'affairesest plus forte dans le gros œuvre (+10 % entre 2004 et 2005) que dansle second œuvre (+7,4 % sur la même période). Les majors ont unecroissance inférieure (+1,5 %) au secteur », commente Régine Kervadec,arbitre chez Euler Hermes SFAC.

• La forte croissance n'a pas bénéficié à tous

Entre 2003 et 2005, les majors ont accru leur rentabilité avant impôtsde 34 % en deux ans. Les entreprises du gros oeuvre hors major ontaugmenté leur rentabilité de 14 % et celle du second œuvre a baissé de1 %.

• Situation et évolution très différente de la trésorerie selon la taille des acteurs

Le BFR* des majors s'est amélioré de 5,6 en jours de chiffre d'affairesentre 2003 et 2005 alors que celui des gros œuvres sans major - demoins de 3 millions d'euros de chiffre d'affaires – se détériorait de3,9 jours. En effet, dans le gros œuvre, les conditions de paiement desfournisseurs sont fonction de la taille des entreprises. Il y a 79jours d'écart de délais fournisseurs entre les petites entreprises etles majors. Dans le second œuvre, le BFR est moins différencié etbeaucoup plus lourd que dans le gros œuvre.

• Des prévisions de croissance du secteur plus modérées en France en 2006 - 2007

- Le besoin de financement continue à augmenter alors que la rentabilité ralentit
La croissance pondérée moyenne du secteur devrait passer de 8 % en 2006à 6 % en 2007. La croissance des coûts pour le gros œuvre et le secondœuvre sera plus rapide que la croissance de l'activité en 2007. Larentabilité du gros œuvre baisserait de 4,8 % en 2006 à 4,5 % en 2007et celle du second œuvre de 4,6 % à 4 %. Parallèlement, les besoins detrésorerie grimpent plus vite que la croissance.

- Un haut niveau de défaillances historique
Les défaillances dans le secteur représentent 22 % du total desdéfaillances françaises. Euler Hermes SFAC note une remontée de lasinistralité depuis l'été 2006.
« Nous observons dans le bâtimentune hausse de 2 % des défaillances à fin octobre 2006, contre unebaisse de 2% en moyenne nationale. Nous anticipons une poursuite de latendance à la hausse de la sinistralité en 2007 », conclut Nicolas deButtet, responsable de l'arbitrage BTP.

N°1 del'assurance-crédit en France, Euler Hermes SFAC, filiale du groupeEuler Hermes, contribue au développement rentable des entreprises engarantissant leur poste clients. Sa mission est de prévenir le risqueclients, recouvrer les créances impayées et indemniser les pertessubies.

Euler Hermes est le leader mondial del'assurance-crédit et l'un des leaders de la caution. Avec 5 400salariés présents dans 46 pays, Euler Hermes offre une gamme complètede services pour la gestion du poste clients.
Euler Hermes,filiale d'AGF, membre du groupe Allianz, est coté à Euronext Paris. LeGroupe et ses principales filiales d'assurance-crédit sont notés AA-par Standard & Poor's.

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source : www.eulerhermes.com/france