Si dans certains cas, lors de la signature du contrat d’installation, l’Etat d’accueil propose des mécanismes de garantie dans l’acquisition et la mise à disposition du terrain sur lequel sera installé l’unité de production, il n’en est rien lorsque des investisseurs étrangers non titulaires de contrats de type BOT ou BOOT, souhaitent acquérir un espace pour y installer leur entreprise.

Pour prévenir les situations conflictuelles difficiles liées à l’acquisition d’un terrain, certaines vérifications sont nécessaires avant toute acquisition immobilière au Bénin, qu’il s’agisse de l’acquisition d’un immeuble déjà doté d’un titre foncier ou qu’il s’agisse de l’acquisition d’un terrain nu par acte sous seing privé.

Quelles sont les vérifications essentielles à opérer dans de telles situations ?

I- L’ACHAT D’UN IMMEUBLE : La nécessité absolue d’un acte notarié non vicié.

On entend par immeuble, tout terrain qu’il soit nu ou construit, immatriculé au registre foncier c’est à dire déjà doté d’un titre foncier.

Le titre foncier est en quelque sorte la carte d’identité de l’immeuble et encore plus que cela, il comporte la traçabilité de l’immeuble, c’est à dire les renseignements concernant l’origine de l’immeuble, les différents propriétaires et les modes d’acquisition par eux de l’immeuble.

L’établissement d’un titre foncier obéit à une procédure stricte et rigoureuse qu’il n’y a pas lieu d’exposer ici mais qui mettent en œuvre diverse vérifications avant la remise et la publication du titre foncier au propriétaire.

Cependant, lorsque vous vous portez acquéreur d’un terrain doté d’un titre foncier, il est indispensable de contrôler certains éléments.

A- UN TERRAIN NU DOTE D’UN TITRE FONCIER

L’acquisition d’un tel immeuble doit se réaliser par acte notarié devant le notaire choisi par l’acquéreur.

Cependant, malgré la diligence du notaire qui a l’obligation de contrôler certains éléments nécessaires à la validité de la vente, il n’en demeure pas moins que l’acquéreur a l’obligation d’opérer certaines vérifications.

1) Les vérifications à opérer par l’acquéreur

CAS DU VENDEUR PROPRIETAIRE
L’acquéreur doit vérifier que le vendeur est bien le propriétaire de l’immeuble. En effet, il doit être le véritable propriétaire de l’immeuble ou à défaut un mandataire ayant reçu mandat express écrit et notarié du véritable propriétaire.

Le vendeur étant le véritable propriétaire, dont l’identité correspond à celle inscrite sur le titre foncier, il y a lieu à procéder à un acte de vente notarié mentionnant les éléments de la vente et la qualité des parties.

LE VENDEUR EST UN MANDATAIRE
Dans le cas où le vendeur n’serait pas le véritable propriétaire, il est alors mandataire à la vente et doit être titulaire d’un mandat notarié mentionnant qu’il a reçu mandat pour accomplir ladite vente.

L’acquéreur devra vérifier l’existence du mandat notarié de vente donné expressément au vendeur, mandat dans lequel doit apparaître l’identité complète du véritable propriétaire de l’immeuble.

Le mandat express destiné à ladite vente devra être enregistré chez un notaire et annexé à l’acte de vente dont la trace devra se retrouver dans le titre foncier de l’immeuble.

Le mandataire peut être le gérant de l’indivision post communautaire dans le cadre d’une succession.

Il doit alors recueillir de façon express, l’accord unanime de tous les indivisaires, et doit être titulaire de l’acte le nommant administrateur des biens du decujus.

Ainsi, dans le cadre de l’absence du véritable propriétaire, la vente pourra être opérée par un mandataire si le propriétaire est vivant mais momentanément absent. Dans le cas de son décès, seule sa succession peut opérer une telle opération dans des conditions de strictes formalités.

2) Un acte notarié non vicié

Les escrocs ont pour habitude de dire que la vente d’un immeuble est parfaite dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.

C’est oublier que la vente d’un immeuble doté d’un titre foncier n’est pas une vente ordinaire et obéit à des conditions de forme et de fonds qui constituent des procédures solennelles obligatoires et nécessaires à la validité de la vente.

Ainsi, dans le cas d’une vente d’immeuble opéré par un mandataire non titulaire d’un mandat notarié, signé par le véritable propriétaire, aucun notaire n’est autorisé à réaliser une telle opération dont la nullité est absolue.

De même, un acte notarié mentionnant un mandat donné par le propriétaire de l’immeuble alors que celui-ci est décédé depuis fort longtemps est un acte nul, d’une nullité absolue.

Aussi, l’immeuble acquis par un homme, après son mariage, nécessite l’accord des deux époux pour la vente de celui-ci.

Le caractère non vicié de l’acte notarié de vente provient de l’absence d’éléments frauduleux constitutifs d’une fraude à la loi sur la vente d’immeuble.

Ainsi, les éléments de l’acte notarié de vente doivent correspondre à la réalité de la vente et non à une fiction.

C’est ainsi que le caractère solennel d’une telle vente requiert la présence devant notaire des protagonistes à la vente, c’est à dire le vendeur véritable propriétaire et l’acquéreur de l’immeuble, tous deux acceptant dans leurs termes, la réalisation de la vente qui sera mentionnée dans les extraits des minutes de l’acte notarié.

L’absence de tels éléments entraîne la nullité absolue de la vente, nullité qui peut être invoquée dans les délais de la prescription acquisitive trentenaire.

B- UN TERRAIN CONSTRUIT DOTE D’UN TITRE FONCIER

Il s’agit ici de l’acquisition d’un immeuble sis sur un terrain doté d’un titre foncier.

Les vérifications à opérer ici sont les mêmes que précédemment sauf à vérifier en plus, si un tel immeuble n’est pas hypothéqué.

En effet, le risque ici est d’acquérir un immeuble plus cher que sa valeur car n’oublions pas qu’un immeuble nu a plus de valeur qu’un immeuble sur lequel est édifiée une construction.

L’édification d’un immeuble sur un terrain amoindrit la valeur du terrain à la revente.

Parallèlement à cela, il est indispensable de se renseigner sur la situation familiale et matrimoniale du propriétaire vendeur de l’immeuble, afin que son acquisition obéisse à la règle de la publicité la plus large que possible.

Dès lors qu’il existe un titre foncier, et que le titre foncier n’est pas obtenu en fraude à la loi, l’acquisition d’un immeuble doté d’un tel titre crée moins de risques juridiques que l’acquisition d’un terrain nu par acte sous seing privé.

II- L’ACHAT D’UN TERRAIN NU SANS TITRE FONCIER

Les transactions immobilières en République du Bénin génèrent des contentieux qui encombrent les tribunaux et génèrent de graves difficultés sociales et familiale face auxquels les autorités ne semblent pas prendre la véritable mesure du danger qu’elles sous tendent.

Ces difficultés naissent souvent des ventes opérées en méconnaissance de toutes les règles de droit et de bon sens à observer dans l’acquisition d’une parcelle de terre.

Ces difficultés juridiques existent dans le cas d’une vente d’immeuble doté d’un titre foncier, mais elles sont exacerbées dans le cadre de la pratique de la vente d’immeuble opéré par acte sous seing privé.

A- LES RISQUES LIES A L’ACTE SOUS SEING PRIVE

La vente d’un terrain par acte sous seing privé est une pratique qui se rapproche de la vente de gré à gré de toute chose.

L’absence de textes précis sur la question a permis le développement de tous les stratagèmes pour opérer de telles ventes dans le seul but d’escroquer l’acquéreur.

Une telle vente comporte des risques juridiques dont l’échelle d’évaluation est de 100/100.

1) Des risques quant à la qualité du vendeur

De telles ventes ressortent de la compétence de la commune qui moyennant des espèces sonnantes et trébuchantes valident l’acte sous seing privé sans effectuer les vérifications les plus simples quant à la qualité réelle du vendeur et à ses capacités.

Le vendeur est-il propriétaire du terrain vendu ? Les municipalités dans le cadre de la vente par acte sous seing privé d’un terrain n’opèrent pas les vérifications requises.

Cela a pour conséquence de complexifier le plan d’occupation du sol et surtout de rendre quasiment impossible l’établissement d’un plan d’urbanisme digne de ce nom.

Ainsi, certains terrains sont vendus dans certaines municipalités par des personnes qui n’avaient aucune qualité à vendre.

C’est le cas des successions dans lesquelles un indivisaire sans consulter les autres et sans avoir le pouvoir de gestion et d’administration sur le terrain réalise des ventes de parcelles avec par l’intermédiaire d’actes sous seing privé, validés par les municipalités.

Nous avons vu des cas où des tiers absolus à un terrain, opèrent tout de même la vente et ceci en toute quiétude, vente validée par la municipalité.

Le culot de cette situation va au-delà de tout entendement, au point où des escrocs choisissent des terrains à vue et opèrent des ventes sans savoir que ces terrains ont de véritables propriétaires ou que ces terrain sont dotés de titres fonciers.

Réaliser des ventes par acte sous seing privé sur des terrains qui sont dotés d’un titre foncier est nul et absolument nul quelle que soit la qualité du vendeur.

Les risques quant à l’acquisition de terrains nus au Bénin proviennent des Actes sous seing privé, qui sont de véritables bombes à retardement dans un pays qui n’a pas encore maîtrisé son fonctionnement administratif et social.

2) Des risques quant à l’identification géométrique du terrain

Aux risques liés à la qualité du vendeur, s’ajoutent des risques quant à l’existence réelle même du terrain vendu.

Ainsi, nous avons observé des cas de vente de terrain dans les quelles, les terrains étaient de pures fictions car n’existant pas en réalité.

De tels cas sont courants et constituent de graves atteintes à la propriété immobilière.

Il arrive aussi que des ventes soit opérées de la façon la plus rigoureuse que possible et que l’on ne retrouve pas le terrain vendu.

Les cabinets de géomètres ont une responsabilité équivalente à celle des faux vendeurs car il est tout de même absurde qu’un individu soit titulaire d’un titre foncier et que le cabinet de géomètres ayant opéré sur le site ne puisse pas retrouver le terrain.

B- LES ULTIMES VERIFICATIONS A OBSERVER

Il convient de vérifier les dix commandements suivants :

I. Le terrain objet de la vente existe en réalité !
II. Le terrain objet de la vente est délimité et borné !
III. Le vendeur est le propriétaire de l’immeuble !
IV. L’immeuble est doté d’un titre foncier !
V. L’identité du propriétaire telle que mentionnée sur le titre est celle du vendeur en face duquel on se trouve !
VI. Le mandataire dispose d’un mandat express reçu chez notaire et annexé à l’acte de vente !
VII. Les indivisaires ont donné expressément leur accord unanime à la vente au représentant de l’indivision !
VIII. Que le représentant de l’indivision a pouvoir d’opérer des actes de cession sur l’immeuble !
IX. Qu’il ne s’agisse pas d’acte sous seing privé devant une municipalité !
X. Que le propriétaire et vendeur est vivant et physiquement présent à toutes les étapes de la vente !


Yves OGAN
DESS DE JURISTE D’AFFAIRES
INTERNATIONALES
UNIVERSITE DE PARIS V
CERTIFICAT D’APTITUDE A LA PROFESSION
D’AVOCAT
EFB DE PARIS
www.oganconsulting.net