Comment et pourquoi transmettre son patrimoine immobilier de son vivant ?

Quels en sont les avantages de transmettre son patrimoine immobilier de son vivant ?

La cession de patrimoine est souvent un enjeu majeur dans la vie des futurs retraités qui se demandent comment ils vont pouvoir transmettre le fruit d’une vie de travail à leurs enfants avec le moins de taxe possible. Le maitre mot dans la gestion d’une transmission est l’Anticipation. Ce qu’il faut retenir, c’est que plus vous attendez et plus vous aurez de taxe avec un maximum de taxes après le décès. Il faut donc trouver le juste milieu entre besoins financiers pour vivre et transmission. Dans la transmission de Patrimoine de votre vivant, vous allez pouvoir échelonner la transmission et utiliser plusieurs plafonds qui peuvent se cumuler comme par exemple le don manuel, mais aussi le démembrement.

En transmettant de votre vivant, vous allez aussi contribuer à l’économie du pays, il est prouvé que le transfert générationnel est favorable à la consommation et la croissance. Si les dons sont réalisés vers les enfants entre 25 et 30 ans par exemple, il a fort à parier qu’ils achèteront une maison ou feront des travaux, contribuant ainsi à injecter de l’argent dans l’économie.

Transmettre de votre vivant permettra donc d’utiliser un maximum les abattements, de réduire la fiscalité, de ne pas dilapider le patrimoine après le décès et de contribuer à aider les nouvelles générations.

Vous évoquez la fiscalité, mais est-elle vraiment plus intéressante lorsque l'on transmet un bien de son vivant ?

Oui bien sûr, sans reprendre ce que je viens de dire plus haut, mais pour vous donner un ordre d’idée, si vous utilisez les dons manuels par exemple, vous allez pouvoir donner 100000 euros par parent et par enfant tous les 15 ans. Vous pourrez donc donner 200000€ à votre enfant tous les 15 ans sans aucune taxe.

De la même façon, si vous souhaitez donner un patrimoine immobilier, vous allez pouvoir donner, de votre vivant, la nu propriété. Cette nu propriété est calculée en pourcentage du bien en fonction de l'âge de l’usufruitier. Ainsi vous donnez la nu propriété tout en gardant l’usage du bien. A votre décès, aucun droit de succession n’est du. Seule la nu propriété sera taxée au moment du passage chez le notaire. Cela évite d’avoir une taxation complète au moment du décès. C’est un juste équilibre entre transmission et protection.

Vous allez aussi pouvoir transmettre des assurances vies à votre décès. Il sera judicieux d’isoler sur une assurance vie 152 500€ par bénéficiaire avant vos 70 ans pour les exonérer totalement de droit de succession.

Est-il plus simple de transmettre ses biens en créant une SCI ?

De manière générale cela est plus simple. Il faut que ce soit bien organisé pour ne pas être justement une “succession déguisée”. Avant même de parler de transmission, il est plus facile de partager des parts d’une sci plutôt qu’un bien lui-même. Les parents vont pouvoir faire rentrer les enfants à part égales dans la sci sans avoir à créer une indivision.

Pour ce qui est de la transmission, comme vous le savez une sci est divisée en nombre de part sociales, réparties entre les parents et les enfants dans le cadre de sci familiale. La valorisation de la transmission se fait en valeur de part et pas en valeur du bien. Il est courant de constater que la valeur des parts est décotée d’environ 10% par rapport à la valeur du bien.

Les parts de Sci peuvent faire l’objet de donation dans le temps mais attention, il ne faudra pas dépasser 100000€ par enfant ou 31865€ par petit enfant, tous les 15 ans minimum.

La cession de parts de sci se fait via un acte de cession et n’engendre pas de frais notariés, vous cédez les parts sociales et pas le bien immobilier.

Et de manière plus globale comment peut-on optimiser sa succession ?

Si vous voulez optimiser votre succession, votre allié est le temps, plus vous en avez, plus vous optimiserez. En revanche, il n’est pas évident de s’improviser apprenti sorcier. N’imaginez pas faire seul, vous risquez de rentrer en conflit entre les différents plafonds et donc risquez une requalification par l’administration fiscale. Entourez-vous de professionnels qui vont pouvoir vous aider. Les mieux placés étant les notaires, mais vous pouvez aussi trouver conseil auprès de cabinets spécialisés en transmission, succession que ce soit d’entreprise ou personnelle. N’hésitez pas à payer des honoraires qui vous feront bien souvent économiser des taxes. Alors n’hésitez pas à vous entourer et commencer tôt.

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