« Pas d’effet bulle immobilière en 2007 » Analyse de l’assureur-crédit Euler Hermes

1. Une bulle immobilière mondiale en 2007 n'est pas attendue

• Une forte poussée des prix immobiliers en 2006 au Royaume-Uni et en Espagne, baisse en Allemagne et aux Etats-Unis

Les prix immobiliers ont doublé en dix ans au Royaume-Uni (+110%) et enEspagne (+100%). Les marchés allemand et japonais sont eux en récessionavec des baisses de respectivement 8% et 30%. Les prix des maisonsindividuelles au Royaume-Uni et en Espagne sont également parmi lesplus élevés : 284 000 euros de moyenne en 2006 au Royaume-Uni - suivipar les Pays-Bas (224 000 euros) - et 220 000 euros en Espagne.
Pour les appartements anciens, les prix sont aussi très contrastés. LeRoyaume-Uni est en tête une nouvelle fois avec un prix moyen au m2 deplus de 3500 euros suivi par la France (2500 euros au m2). Les prix auxEtats-Unis sont plus faibles avec 1000 euros au m2 en moyenne.

• Un endettement des ménages fort aux Pays-Bas et au Royaume-Uni, faible en France et en Italie

Les ménages français et italiens présentent des niveaux d'endettementfaibles (endettement /revenu brut disponible : 63 % pour la France et43 % pour l'Italie). En tête du classement, les ménages néerlandaissont eux très endettés à hauteur de 217 %, suivis par le Royaume-Uniavec 145 %.
Les prix par rapport au PIB/tête sont très élevés enEspagne (10,4 fois) et au Royaume-Uni (9,4 fois). Les prix en Francereprésentent un multiple de 6,7.

• Des emprunts plus longs neutralisent la croissance des taux d'intérêt : exemple français

En 1990, un emprunteur en France pouvait emprunter l'équivalent de deuxfois son revenu annuel. Aujourd'hui, il peut obtenir quatre fois lemontant en question. Même en province sa capacité d'achat ne s'est pasdétériorée. Un an de plus de la durée des emprunts neutralise unehausse de 0,5% des taux d'intérêt.

• Un nombre d'habitants par logement plus élevé au sud

C'est dans les pays du sud que le nombre d'habitants par logement estle plus élevé : il y a 3,1 habitants par logement en Espagne et auPortugal. La Finlande se situe au dernier rang de l'étude avec 2habitants par logement, devancée par la France et l'Allemagne à 2,1.

• Le Royaume-Uni en tête de l'indice Euler Hermes des risques immobiliers

Euler Hermes a mis en place un indice synthétique de la tensionrelative sur le marché immobilier de chaque pays. L'indice le plusélevé est celui du Royaume-Uni avec 8,2 suivi par l'Espagne (4,4) etles Pays-Bas (3). La France a un indice de -0,3. Le pays dont latension est la plus faible est la Finlande avec un indice de -4,1.
« Quelques tensions pointent vers le Royaume-Uni, les Pays Bas etl'Espagne avec une baisse de la croissance de la construction dans cespays, mais nous n'attendons pas pour autant une crise en 2007 », commente Laurent Bonhoure, conseiller sectoriel chez Euler Hermes SFAC.

Indice Euler Hermes des risques immobiliers