Marché français de l'immobilier d'entreprise à la fin du 1er semestre 2013

« Avec 829 593 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France au 1er semestre 2013, la demande placée affiche un recul de 19 % par rapport au 1er semestre 2012 » annonce Olivier Gérard, Président de Cushman & Wakefield France. La baisse de la demande placée est même inférieure de 4 % à celle du 1er semestre 2009 (865 355 m²), année du dernier « trou d'air » du marché des bureaux d'Île-de-France. « Repli du taux de marge et contraction de l'investissement des entreprises, plus haut historique du taux de chômage : le climat des affaires est morose et continue de peser sur le dynamisme du marché francilien. Moins mobiles que l'an passé, les grands utilisateurs sont plus attentistes et privilégient pour certains une renégociation de leur bail, qui leur permet de réduire leurs coûts immobiliers tout en évitant les risques liés à un déménagement » explique Olivier Gérard. Le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise continue à l'inverse de résister. « 6,2 milliards d'euros ont été investis en France au 1er semestre 2013, soit une baisse de 2 % sur un an. Cette très légère correction tient notamment à l'absence de « méga-deals », au repli des montants engagés en bureaux et à la diminution du nombre total de transactions. D'autres éléments nous incitent néanmoins à l'optimisme, comme le nombre bien plus important d'opérations supérieures à 50 millions d'euros, l'attrait des commerces ou l'intérêt plus marqué des investisseurs pour les actifs core plus ou value added » explique Olivier Gérard.

MARCHE FRANÇAIS DE L'INVESTISSEMENT

Évolution des montants investis

Si le nombre total de transactions est en baisse - 145 enregistrées depuis le début de 2013 contre 196 au 1er semestre 2012 - les grandes opérations ont elles été plus nombreuses que l'an passé. 25 sont comprises entre 50 et 100 millions d'euros (contre 13 un an auparavant) et 20 sont supérieures à 100 millions d'euros (14 un an auparavant).

L'augmentation du nombre de transactions supérieures à 100 millions d'euros ne s'accompagne pas d'une hausse de leur part dans l'ensemble des montants engagés en France (51 %, comme l'an passé). Totalisant 3,2 milliards d'euros au 1er semestre 2013 contre 3,3 milliards un an auparavant, leur volume accuse même un léger recul lié à l'absence de « méga-deals » depuis le début de l'année. Trois transactions supérieures à 500 millions d'euros à Paris avaient de fait été recensées au 1er semestre 2012 : le 52-60 avenue des Champs-Élysées, acquis par le Qatar, et les deux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm et Eurosic. Au 1er semestre 2013,

Répartition géographique

L'absence de telles opérations et le fléchissement des volumes investis en bureaux expliquent le rééquilibrage géographique du marché français. Avec 4,5 milliards d'euros, l'Île-de-France ne concentre plus « que » 73 % de l'ensemble des montants engagés dans le pays au 1er semestre 2013 contre 83 % au 1er semestre 2012. L'augmentation de la part de la province, passée de 17 à 27 % en un an, s'explique aussi par le nombre plus important de cessions de grands portefeuilles nationaux d'actifs industriels et de commerces, à l'exemple du joint-venture formé par NBIM et Prologis ou des galeries et retails parks cédés par Immochan à la CNP.

Actifs de bureaux

Les bureaux demeurent la classe d'actifs majoritaire. Mais avec 4 milliards d'euros investis au 1er semestre 2013 contre 4,7 milliards au 1er semestre 2012, leur part sur le total des montants investis en France passe de 75 % à 64 % d'une année sur l'autre. Si les opérations comprises entre 50 et 100 millions d'euros ont joué un rôle plus déterminant, tel n'est pas le cas des transactions de plus grande taille. Ainsi, 13 transactions de bureaux supérieures à 100 millions d'euros totalisent 2 milliards d'euros contre 12 opérations totalisant 2,6 milliards au 1er semestre 2012. Au-delà de l'absence de méga-deals, les bureaux pâtissent sans doute plus généralement de la frilosité d'investisseurs échaudés par le fléchissement de l'activité locative, des conditions de négociation plus tendues entre bailleurs et locataires et l'augmentation des taux de vacance dans certains secteurs majeurs de l'ouest francilien (La Défense, Quartier des Affaires de l'Ouest, Sud Ouest).

L'Île-de-France concentre la grande majorité des volumes investis en bureaux (89 %). 28 des 31 transactions de bureaux supérieures à 50 millions d'euros y ont été recensées, expliquant la part élevée des bureaux dans le total des montants engagés en région parisienne (79 %). Les actifs haut-de-gamme du quartier central des affaires parisien (Paris QCA) restent une cible prioritaire des investisseurs, comme l'ont encore montré l'acquisition par Crédit Mutuel Assurances du 42 avenue Friedland et quelques transactions d'actifs mixtes (le 8 Place Vendôme, acheté par Sofaz, le 21avenue Kléber, acquis par un fonds asiatique). Ce segment de marché est toutefois peu offreur, expliquant la part croissante d'opérations portant sur d'autres types de biens, qu'il s'agisse d'immeubles à revaloriser dans les grands pôles tertiaires de Paris et de l'Ouest (Tour Mirabeau, Paris 15e, achetée par Gecina, Tour Pacific à La Défense, acquise par Tishman Speyer) ou de bureaux neufs et sécurisés de secteurs moins établis de 1ère couronne (Okabé au Kremlin-Bicêtre ou Porte du Parc à Saint-Ouen, tous deux acquis par Primonial Reim).

Actifs de commerces

Avec 1,5 milliard d'euros investis depuis le début de 2013 (24 % de l'ensemble des montants engagés dans l'Hexagone), les commerces affichent une hausse de 25 % par rapport au 1er semestre 2012 et de 50 % par rapport à la même période en 2011. Cette progression tient à l'augmentation du nombre de grandes transactions, avec 9 transactions de plus de 50 millions d'euros recensées au 1er semestre 2013 contre 4 au 1er semestre 2012.

Les rues commerçantes de la capitale restent très prisées, comme l'ont montré les ventes d'immeubles mixtes (118 avenue des Champs-Élysées), de boutiques de luxe (Tiffany & Co et Harry Winston au 6 rue de la Paix) et de magasins d'enseignes renommées situés sur de grandes artères (COS au 60-62 rue de Passy, Levi's et Tissot au 76 avenue des Champs-Élysées). Mais l'accroissement du nombre d'opérations d'externalisation et quelques cessions de grands ensembles commerciaux, en Île-de-France et en province, ont également permis de gonfler les volumes investis en commerces. La vente du centre Val Thoiry dans l'Ain, cédé par Vastned à Eurocommercial Properties témoigne par exemple des opportunités créées par les cessions de foncières désireuses de recentrer leur patrimoine.

Actifs industriels

Les actifs industriels représentent 12 % du total des montants investis au 1er semestre 2013, soit environ 750 millions d'euros. Ce volume est en forte hausse de 90 % par rapport au 1er semestre 2012 mais en repli de 21 % par rapport au 2nd semestre 2012, qui avait vu l'acquisition par Blackstone et Segro de trois portefeuilles logistiques totalisant près de 600 millions d'euros. Les opérations portant sur des portefeuilles d'entrepôts logistiques restent le principal moteur de l'activité. Ainsi, la joint-venture formée par Prologis et NBIM et la cession par Icade à Apollo Real Estate de 370 000 m² d'entrepôts comptent pour 56 % des volumes investis en immobilier industriel au 1er semestre 2013. Les autres transactions sont relativement peu nombreuses, les plus significatives d'entre elles traduisant l'attrait des investisseurs pour de grandes plateformes neuves et sécurisées situées au coeur de la dorsale Nord-Sud (plateforme Norbert Dentressangle au sud de l'Ile-de-France cédée à Argan, plateforme Maisons du Monde près de Marseille cédée à Tristan Capital Partners, plateforme Darty près de Lyon acquise par AG Real Estate).

Typologies d'acquéreurs

Les investisseurs Français concentrent 63 % des volumes investis dans l'Hexagone. Ils sont principalement représentés par les OPCI/SCPI (Primonial Reim en particulier) qui, bénéficiant de niveaux de collecte importants, ont continué de privilégier les marchés de bureaux et de commerces, tant en Île-de-France qu'en province. Les foncières et les compagnies d'assurances ont également contribué, dans une moindre mesure, à animer le marché français.

Les investisseurs étrangers représentent 37 % des volumes investis, démontrant leur appétit pour le marché français au travers de grandes opérations puisqu'ils sont à l'origine de la moitié des transactions supérieures à 100 millions d'euros recensées au 1er semestre 2013. Ces transactions présentent un profil très varié, attestant un certain élargissement des typologies d'acquéreurs étrangers. Si quelques transactions confirment l'intérêt de nouveaux venus, asiatiques en particulier, pour les plus beaux actifs parisiens (Sofaz), d'autres illustrent le rôle majeur d'Américains ou d'Allemands présents de longue date sur le marché français (Tishman Speyer, Deka) ou le retour d'acteurs opportunistes qui s'étaient illustrés au tournant des années 2000 (Blackstone, Apollo Real Estate). De façon générale, les investisseurs français et étrangers profitent des opportunités proposées par des vendeurs cherchant à réduire leur endettement (Crédit Agricole, Risanamento), et des repositionnements opérés par des fonds étrangers (Ivanhoe Cambridge) ou par certaines foncières dans différentes typologies d'actifs (Klépierre, Icade, Vastned, etc.).

MARCHE LOCATIF DES BUREAUX D'ÎLE-DE-FRANCE

Évolution du volume de la demande placée

Avec 829 593 m² de bureaux loués ou vendus aux utilisateurs en Île-de-France au 1er semestre 2013, la demande placée affiche un recul de 19 % par rapport au 1er semestre 2012. Ce fléchissement tient au rôle moins décisif des grandes transactions. Constituant 40 % de la demande placée totale à la fin du 1er semestre 2013 (50 % un an auparavant), 32 transactions > 4 000 m² totalisent ainsi 328 529 m² contre 40 transactions totalisant 511 876 m² au 1er semestre 2012. La chute de 36 % du volume de la demande placée > 4 000 m² s'explique notamment par l'absence d'opérations de très grande envergure, alors que les deux projets de Thalès à Vélizy et d'Orange à Châtillon représentaient à eux seuls près de 120 000 m² placés au 1er semestre 2012. La baisse du volume des transactions < 4 000 m² est bien plus mesurée (- 3 %).

Répartition géographique de la demande placée

Les six premiers mois de 2013 ont été marqués par le rebond du marché de La Défense, avec une hausse de 73 % de la demande placée par rapport au 1er semestre 2012. Après la location par le ministère de l'Ecologie de la tour Esplanade fin 2012, plusieurs prises à bail de grandes surfaces rénovées ou de seconde-main (Fidal dans la tour Prisma, Allianz dans Easy Building, ERDF dans la tour Blanche) ont encore illustré les opportunités existant à La Défense pour des utilisateurs « captifs » ou des entreprises géographiquement proches et à la recherche de solutions immobilières flexibles et peu chères. La Défense tire ainsi profit d'une offre variée, compétitive et bien située pour retrouver un niveau d'activité plus conforme à son statut de pôle tertiaire majeur d'Île-de-France.

A l'exception de deux autres secteurs (Boucle de Seine, QAO), où la hausse de la demande placée tient essentiellement au niveau très bas affiché l'an passé à la même époque, la plupart des pôles tertiaires d'Île-de-France affichent des performances en retrait. Tel est le cas du Sud (- 64 %) ou du Nord (- 50 %) qui, au 1er semestre 2012, avaient pour l'un bénéficié du projet de regroupement d'Orange à Châtillon sur 70 000 m² et pour l'autre de plusieurs prises à bail de la SNCF à Saint-Denis. C'est également le cas du Sud Ouest (- 5 %), qui continue toutefois de tirer parti de son offre de grandes surfaces neuves de qualité pour attirer ou retenir les utilisateurs désireux de rationaliser leur immobilier sans transiger sur la qualité de leur adresse (Coca-Cola dans Noda à Issy-les-Moulineaux).

La situation est plus contrastée dans la capitale. 287 331 m² y ont été placés au 1er semestre 2013, soit un repli de 14 % sur un an et de 38 % par rapport au 1er semestre 2011. Il s'agit aussi d'un des trois 1ers semestres les moins animés de la décennie après 2003 et 2009. Cette mauvaise performance tient à la forte baisse du nombre de mouvements > 4 000 m², quasiment divisé par trois depuis 2011. Ainsi, 8 grandes transactions - dont à peine 3 dans le QCA - ont été recensées au 1er semestre 2013. Le secteur public, à l'origine de 33 % du volume de la demande placée > 4 000 m² depuis le début de l'année dans la capitale, y est le premier acteur du marché. Ce retour au premier plan est lié aux prises de décision du nouveau pouvoir en place (BPI sur 10 500 m² au 6-8 boulevard Haussmann, Paris 9e), à la nécessité de poursuivre la rationalisation de l'immobilier de l'État (Rectorat de Paris sur 15 000 m² dans Visalto, Paris 19e) ou encore à l'activité importante de certains acteurs comme Pôle Emploi. Ce dynamisme relatif tranche avec l'atonie d'autres secteurs d'activités (finance, conseil, etc.) dont la faible demande, au-delà d'un climat économique difficile, traduit surtout le faible nombre d'opportunités de qualité offertes aux grands utilisateurs parisiens pour rationaliser leur immobilier.

Évolution de l'offre disponible

Avec 4 140 228 m² disponibles à moins de six mois à la fin du 1er semestre 2013 en Île-de-France (soit un taux de vacance de 7,8 %), l'offre de bureaux est en hausse de 10 % par rapport au 1er semestre 2012. Relativement contenue en 2012, la tendance à l'augmentation de l'offre s'est accentuée depuis le début de 2013 du fait de l'arrivée sur le marché de grands ensembles tertiaires neufs-restructurés, en particulier dans des secteurs des Hauts-de-Seine déjà bien pourvus comme la Boucle de Seine, le Sud Ouest ou La Défense.

Si le volume général de l'offre s'est stabilisé en Île-de-France au 2e trimestre (+ 1 % par rapport au 1er trimestre 2013), une baisse semble peu probable dans les prochains mois compte-tenu du fléchissement de la demande placée et de la poursuite des libérations. L'offre disponible de certains pôles tertiaires continuera en outre d'être alimentée par de nouvelles grandes surfaces neuves-restructurées, comme dans la Boucle de Seine (Défense Autrement à La Garenne-Colombes) ou à La Défense (Majunga). Ce dernier secteur connaît une évolution très marquée : avec 422 136 m² disponibles à la fin du 1er semestre 2013 (soit un taux de vacance de 12 %), l'offre n'y a jamais été aussi abondante. Le volume de l'offre étant constitué à 88 % de surfaces neuves et rénovées, cette situation témoigne toutefois d'une amélioration des conditions d'implantation offertes aux entreprises et du profond renouvellement du parc de bureaux du premier quartier d'affaires européen.

De nouvelles livraisons sont également attendues, à court terme, dans la capitale, principalement situées dans des quartiers à dominante résidentielle (Parisquare, Paris 11e) ou dans de nouveaux secteurs d'aménagement (Pushed Slab, ZAC de Rungis, Paris 13e). Celles-ci ne permettront toutefois qu'un léger rééquilibrage du marché de Paris intra-muros, dont l'offre de grandes surfaces neuves-restructurées disponibles reste d'autant plus limitée qu'elle a encore été entamée par quelques prises à bail au 1er semestre 2013 comme celle de la BPI au 6-8 Haussmann ou d'Aldebaran Robotics dans le Spark, Paris 13e. D'ailleurs, le secteur de Paris Rive Gauche ne dispose plus désormais de la moindre surface neuve-restructurée > 4 000 m² disponible à moins de six mois. La situation générale de pénurie à Paris devrait persister jusqu'à la commercialisation, à l'horizon 2015-2016, de grandes surfaces restructurées dans le QCA ou Paris 15e, ou des projets développés dans le cadre des nouvelles phases de zones d'aménagement majeures (ZAC Clichy-Batignolles ou Paris Rive Gauche).

Une telle évolution explique le maintien, à des niveaux relativement élevés, des loyers pratiqués pour les meilleures offres des secteurs les moins offreurs de la capitale (Etoile, Gare de Lyon/ZAC Rive Gauche, etc.), qu'il s'agisse de nouveaux baux ou de renégociations. Hors de ces pôles, les mesures d'accompagnement et les ajustements de loyer resteront parfois des facteurs déterminants. Des conditions de bail plus favorables permettront ainsi à certains utilisateurs de mener à bien leurs projets immobiliers, tout en favorisant l'écoulement de biens livrés sur le marché depuis de longs mois et l'augmentation de la demande dans des secteurs tertiaires très offreurs.

PERSPECTIVES DU MARCHE FRANÇAIS

Si l'INSEE a récemment confirmé l'entrée en récession de la France, l'institut a également délivré un message plus positif, tablant sur une éclaircie, certes timide, de la conjoncture internationale et le passage au vert, ou du moins la stabilisation, de certains indicateurs économiques de la France. « Pression fiscale ou sociale accrue, évolution des taux d'intérêt ou du marché de l'emploi, conditions de négociation plus tendues entre utilisateurs et propriétaires : tous les nuages obscurcissant l'horizon du marché français de l'immobilier d'entreprise ne se dissiperont pas au 2nd semestre 2013. L'amélioration relative du climat économique, conjuguée à un ajustement plus marqué des valeurs sur certains types d'actifs et dans certains pôles tertiaires et à la poursuite des arbitrages de certains investisseurs, pourrait toutefois contribuer à l'amorce d'un déblocage des marchés immobiliers français dans les prochains mois » conclut Olivier Gérard.

A propos de Cushman & Wakefield
Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d'entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde. Avec 253 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 15 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrée à l'échelle mondiale, et ce pour tout type de biens (bureaux, commerces, industriels et logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d'actifs immobiliers, expertise. Des missions de conseil et études de marché peuvent également être réalisées au niveau local ou international pour des promoteurs, des enseignes, des utilisateurs ou des investisseurs. Leader incontesté de l'immobilier d'entreprise, Cushman & Wakefield publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder grâce au Knowledge Center sur notre site internet www.cushmanwakefield.fr. En France, Cushman & Wakefield est présent à Paris avec 180 professionnels.