Interview | Private equity immobilier : TwentyTwo Real Estate fait coup double dans le résidentiel

Powerhouse Habitat, la foncière résidentielle gérée par TwentyTwo Real Estate (4,5 milliards d’euros d’actifs sous gestion), a signé deux des quatre transactions résidentielles les plus importantes en France en 2021. En avril dernier, l’OPPCI PWH (dont l’unique filiale est Powerhouse Habitat) décrochait le précieux label ISR. Le fondateur de TwentyTwo Real Estate, Daniel Rigny, nous explique comment il concilie les enjeux de rendement et de RSE à travers une stratégie d’investissement ciblée, agile, et reposant sur un modèle intégré « d’investisseur-opérateur ».

L’année dernière, votre foncière Powerhouse Habitat a réalisé deux des quatre transactions les plus importantes dans l’immobilier résidentiel en France. Sur quoi ces opérations portent-elles ?

Ces transactions s’inscrivent dans notre volonté d’accroître notre patrimoine afin d’élargir notre offre locative à coût abordable, assortie d’un haut niveau de service et de confort. La première concerne l’acquisition d’un parc immobilier de 16 immeubles auprès du groupe EDF, dans le Grand Paris. Le portefeuille valorisé à 218M€ comprend 380 logements, soit 31.000 m² habitables. Powerhouse Habitat a pris des engagements sociétaux forts et à long terme, notamment concernant la protection des locataires les plus fragiles. Le financement immobilier du portefeuille a été réalisé par Natixis dans le cadre d’un contrat de financement responsable qui reflète ces engagements ESG.

La seconde transaction, négociée en gré à gré, s’élève à 207M€ et porte sur l’acquisition de 31 immeubles résidentiels auprès de la SCPI Domivalor IV gérée par Immovalor Gestion, la filiale du groupe Allianz. Ce portefeuille comporte 874 logements pour une surface habitable totale de 50.000 m², répartis pour moitié en région parisienne, et pour l’autre moitié dans les grandes métropoles régionales. Avec la conclusion de ces deux transactions, le patrimoine résidentiel de Powerhouse Habitat s’élèvera à 1,4 milliard d’euros.

L’OPPCI PWH, qui gère Powerhouse Habitat, vient d’obtenir le label ISR. Comment se traduit-il dans les faits ?

Le label ISR récompense la politique ESG que nous menons depuis dix ans, à travers la rénovation environnementale des bâtiments ou encore l’attention portée au développement territorial et au confort de vie. Powerhouse Habitat intègre en effet de nombreux critères ESG à tous les stades des processus d’investissement et de gestion de ses actifs immobiliers. Cette approche est au cœur du modèle d’investisseur-opérateur de TwentyTwo Real Estate, qui couvre toute la chaîne de valeur. Nous sommes ainsi en mesure d’assurer une véritable planification ESG et de maîtriser chacune des étapes menant à la matérialité de nos engagements.

Le processus de labellisation nous a donc conduits à formaliser et renforcer cette politique ESG, à travers une méthode d’évaluation reposant sur 9 indicateurs concernant la phase d’acquisition et 14 indicateurs pour la phase de gestion. Chacun de nos actifs est ainsi évalué lors de l’acquisition, puis annuellement dans une démarche d’amélioration continue.

Également soucieux de soutenir le marché de l’emploi local, nous travaillons avec 1.000 fournisseurs agréés (TPE et PME) que nous accompagnons dans la mise en œuvre des meilleures pratiques dans le cadre d’une charte d’engagement ESG.

Par ailleurs, agir en tant qu’investisseur-opérateur responsable relève d’une conviction, et doit nous amener à dépasser le simple cadre des actions qualifiantes pour le label ISR. Nous menons par exemple depuis plus de deux ans une politique d’accueil de personnes vulnérables, que nous avons récemment étendue à certaines familles de réfugiés Ukrainiens.

Procédez-vous systématiquement à des travaux de rénovation ou de transformation des actifs dans lesquels vous investissez ?

Nous nous concentrons effectivement sur des actifs qui nécessitent une gestion active ou un repositionnement. C’est là que réside la force de notre modèle d’investisseur-opérateur. Nous menons, par exemple, à Marseille, le repositionnement d’un ensemble résidentiel de 200 logements construit en 1974. Ce repositionnement respecte l’esprit initial du lieu, tout en l’adaptant à l’évolution des usages, en intégrant un volet « thermique » (isolation par extérieur, décarbonation du système de chauffage, remplacement des fenêtres et des systèmes d’aération naturels…), un volet « confort de vie » (installation de stores bannes pour diminuer la température du logement l’été, rénovation complète des appartements et des parties communes, réécriture de l’identité architecturale), ainsi qu’un volet « vivre ensemble » (création d’espaces de convivialité dans les tiers lieux, développement des pratiques collectives tels que le compostage et le jardinage, accentuation de la biodiversité, installation de boîtes à colis connectées favorisant autant les livraisons que les échanges entre voisins, création d’une identité visuelle inclusive favorisant le sentiment d’appartenance…).

La conjoncture post-covid a-t-elle changé votre stratégie d’investissement ?

La crise sanitaire a révélé de nouveaux usages, elle a modifié la manière de consommer, les projets de vie, le rapport au travail et à l'habitat. Les confinements successifs ont confirmé l'importance du logement et renforcé la quête d'une meilleure qualité de vie, avec notamment la progression du télétravail. Ces transformations ont favorisé la demande pour le logement et pénalisé celle pour les bureaux. Ainsi, la crise sanitaire a généré d’importants flux d’investissements vers le segment résidentiel au détriment du segment tertiaire.

Par discipline et par souci d’agilité, nous avions entamé une rotation d’actifs dès 2018, en allégeant notre portefeuille de bureaux pour nous renforcer dans le logement. La nouvelle conjoncture a renforcé notre conviction et nous poursuivons aujourd’hui cette stratégie en acquérant des actifs résidentiels en zone tendue et en périphérie des grandes métropoles régionales, où les tensions sur l’offre immobilière se sont considérablement accrues en raison de la rareté des fonciers, l’accroissement des coûts de construction et sous l’effet du télétravail.

Pour cela, nous avons élaboré une méthodologie d’investissement dans les territoires moins denses, reposant sur des critères de sélection rigoureux, tels que le raccordement à la fibre, la desserte par le réseau ferrée, la proximité d’espaces verts, l’offre d’extérieurs généreux, qui répondent aux aspirations à la « déconnexion connectée » de plus en plus de citadins.

La RSE est encore souvent perçue comme un centre de coût. Est-elle compatible avec des exigences de rendement élevé ?

Depuis la création de TwentyTwo Real Estate, nous pratiquons la RSE par conviction, car nous pensons qu’elle est un puissant levier de création de valeur à travers un parfait alignement des intérêts de nos parties prenantes. En tant qu’investisseur, notre rôle est de procéder à une allocation optimale de moyens au regard de leurs performances futures, dans un double objectif de rendement et de sécurité. Et en tant qu’opérateur, notre objectif est de proposer une offre locative de biens durables, respectueux de l’environnement, aux consommations maitrisées et répondant aux exigences des locataires, qui sont aussi nos clients.

La satisfaction de nos locataires est donc une condition de la performance future de nos investissements. C’est pourquoi notre politique ESG, au-delà des aspects environnementaux et énergétiques, inclut des axes de développement tels que le confort ou la qualité de vie, qui structurent notre philosophie de gestion. La qualité de service est également un thème opérationnel central chez TwentyTwo Real Estate. Notre plateforme digitale Allowa, par exemple, procède de cette volonté en facilitant le parcours résidentiel de nos locataires grâce à la dématérialisation du processus de commercialisation locative et à la vente.