Atoa : être propriétaire avec 50€ c’est possible !

Après 29 mois d’instruction réglementaire auprès de l’AMF et plus de 5,5 millions d’euros levés, la plateforme française de tokenisation immobilière Atoa franchit une nouvelle étape en intégrant les CGP, CIF et family offices à son réseau de distribution.
Rencontre avec Guillemette Depresle, cofondatrice et spécialiste de la structuration immobilière.

 

 

De la rénovation lourde à la blockchain : une trajectoire née de la crise du financement

Tout commence bien avant la blockchain. Guillemette Depresle travaille dans l’investissement immobilier depuis 2004, d’abord au sein d’une foncière américaine active en France, en Italie et en Belgique, qu’elle quittera en 2010. Elle crée ensuite sa propre structure de conseil, spécialisée dans les projets de rénovation lourde menés en commun, clubs deals, ASL, par des investisseurs privés.

Mais autour de 2019-2020, quelque chose se grippe. « Les banques étaient de plus en plus restrictives. J’ai commencé à chercher des alternatives pour que les gens puissent faire de l’immobilier sans les banques, avec des tickets plus petits », explique-t-elle. C’est sur LinkedIn, là où elle publie ses réflexions sur la tokenisation, qu’elle croise la route de Mehdi Zouari, entrepreneur issu du retail et de la transformation digitale, qui travaille à ce moment-là sur un projet de tokenisation d’actifs réels. Cette rencontre en 2023 va donner naissance à Atoa.

La tokenisation immobilière, concrètement : ce que l’investisseur voit et ce qui se passe derrière

Pour l’investisseur, le parcours se veut aussi simple qu’un achat lambda en ligne.
Il crée un compte sur la plateforme, consulte les projets disponibles qui sont chacun documenté avec ses objectifs de rendement locatif et de rentabilité à la sortie, sélectionne les tokens qui l’intéressent comme dans un panier e-commerce, et règle par virement ou CB. Le ticket d’entrée minimum est fixé à 50 euros. Une fois le financement du projet bouclé, les fonds sont débloqués, les tokens émis, et les loyers nets reversés mensuellement dès la mise en exploitation du bien. La plus-value est distribuée à la revente.

Derrière cette apparente simplicité, la mécanique juridique est autrement plus complexe. Et Guillemette Depresle ne s’en cache pas.

Security token, utility token, fiducie-sureté : le triptyque juridique d’Atoa

La tokenisation immobilière bute sur un obstacle de taille : on ne peut pas inscrire la pleine propriété d’un immeuble sur une blockchain. L’indivision, qui permettrait de diviser un bien entre une multitude de copropriétaires, est ingérable en pratique car elle exige l’unanimité pour chaque décision. Les alternatives habituelles, tokenisation de parts de sociétés détenant l’actif, se heurtent quant à elles à une taxe de 5 % minimum sur chaque cession de parts, ce qui anéantit la liquidité du dispositif.

Atoa a donc développé un montage en deux volets. D’un côté, une obligation tokenisée indexée (OTI) : un titre financier obligataire dont le coupon n’est pas fixe mais variable, indexé sur la performance de l’actif immobilier sous-jacent. C’est ce mécanisme qui permet de reverser les revenus locatifs au prorata des tokens détenus. De l’autre, une fiducie-sureté : l’actif immobilier est logé dans ce véhicule juridique tiers, dont les bénéficiaires sont les détenteurs de tokens. L’immeuble n’appartient donc jamais à Atoa.

« Si on disparaît ou si l’un de nous part avec la caisse, le fiduciaire, qui est un tiers réglementé, peut reprendre la main sur l’actif et le revendre pour indemniser tous les bénéficiaires », précise Guillemette Depresle. Autre garantie : l’argent levé sur la plateforme ne transite jamais par Atoa. Il est versé directement du compte séquestre au fiduciaire, qui procède à l’acquisition du bien.

Ce montage a pris pas moins de 29 mois d’instruction auprès de l’AMF pour obtenir l’agrément permettant d’émettre des security tokens, des titres financiers tokenisés. Ce que la plateforme a également obtenu, et qui constitue selon elle sa grande proposition de valeur, c’est la possibilité d’émettre un utility token représentant des droits sur le security token verrouillé. Ce jeton numérique au sens Web3, peut circuler librement sur la blockchain, être utilisé comme collatéral en finance décentralisée, ou représenter une alternative aux stablecoins pour des investisseurs souhaitant sécuriser des plus-values crypto sur de l’immobilier.

Ce qui se passe quand un projet connaît des difficultés

La question des risques est centrale pour tout investisseur. Atoa n’a pas, à ce jour, connu de défaillance majeure sur ses 14 projets financés.
Mais les aléas classiques de l’immobilier n’en sont pas moins inexistants : mauvaises surprises sur des chantiers, retards ou encore impayés de loyers. « L’objectif, c’était que les investisseurs puissent être au plus proche de ce que vit un investisseur immobilier », résume Guillemette Depresle.

En cas de défaillance d’Atoa elle-même, la structuration en fiducie-sureté prévoit que le fiduciaire peut révoquer le mandat confié à la plateforme et nommer un autre prestataire, ou procéder à la cession de l’actif au bénéfice des investisseurs. Le cadre est conçu pour que la défaillance de l’opérateur ne signifie pas la perte du capital investi.

L’ouverture aux CGP : des tickets plus gros, des profils de clients nouveaux

Depuis septembre 2025, Atoa ouvre son modèle aux conseillers en gestion de patrimoine, CIF et family offices. La logique est simple : les CGP permettent d’accéder à des clients disposant d’enveloppes plus importantes, ce qui ouvre la voie à des projets plus ambitieux. Le coût moyen par opération tourne autour de 700 000 euros, contre 950 000 euros pour le plus grand projet financé à ce jour.

Trois partenariats ont déjà été signés. Les CGP y trouvent plusieurs intérêts : proposer une classe d’actifs alternative à leurs clients, répondre à la demande de ceux qui détiennent des portefeuilles crypto et cherchent à sécuriser leurs gains sur de l’immobilier, et toucher une clientèle plus jeune ou plus sensibilisée aux solutions digitales.

Concrètement, les partenaires CGP se voient ouvrir un espace dédié sur la plateforme, depuis lequel ils peuvent créer des comptes pour leurs commerciaux, inviter leurs clients, accéder à de la documentation et participer à des webinaires de présentation des projets.

Le ticket moyen des investisseurs individuels, qui s’établissait autour de 1 200 euros, devrait progresser avec l’arrivée des clients CGP, dont les apports démarrent généralement à 5 000 euros. Pour autant, le modèle de composition libre de portefeuille un projet à la fois, selon les préférences de l’investisseur, sans allocation discrétionnaire comme dans une SCPI est maintenu.

 

 

Emma Dufétel